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上海首套房贷利率下调 500万的房子贷30年将省20万利息

【腾讯理财独家特约】作者:苏宁金融研究院高级研究员 赵卿

近日,工行和农行同日调整上海首套房利率折扣,从95折降至9折,而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。

01 或成全国房贷利率趋势性改变的转折点

据融360数据显示,2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,同比上升13.63%,是自2017年1月以来连续19个月上涨。而5.67%的平均利率,相当于基准利率上浮1.157倍,所以,从全国均值水平看,房贷利率是高于基准的,上海也是国内一线城市中唯一的首套房利率有折扣的城市,所以购房者的房贷成本还是比较高的。

此前在上海房贷利率下调之前,7月末广州多家银行已经下调房贷利率,预计随后其他城市也会相继下调房贷利率。

02 资金面宽松是房贷利率下调的主要原因

7月央行释放了5020亿的MLF,所以银行层面并不缺钱,资金面也是极度宽松,资金利率已经回到上轮宽松周期的底部。

上轮宽松周期始于2013年下半年钱荒,2014年初货币政策开始走向宽松,资金利率持续下行,2015年中到2016年底资金面进入底部区域,1个月银行间质押回购利率大概在【2.3%,3.6%】区间内波动,从目前银行间市场看,资金面也是极度宽松,1个月银行间质押式回购利率跳水至2.6%,已经回到上轮货币宽松周期的底部区域。

大家可以通过同业存单的利率,来感受一下什么叫跳水,以3个月AAA评级的同业存单为例,5月末还处于4.5%高位,目前已经直线跳水至2.25%,是前期高值的一半。所以,可以预期的是,未来按揭贷款利率会明显下行。

03 是影响房价的新增变量,可能会引起房价上涨

下年半影响一二线城市房价走势的核心变量主要就是按揭贷款利率,因为从短期来看,无论是房地产政策、新房和二手房房价倒挂等因素都不会发生明显改变,唯一的变化就是在按揭贷款利率上,是一个新增变量,所以对房价走势会产生较大的影响。

一般房贷利率下降,购房者的购房成本会减少,从而会刺激购房需求,房价也会随之增长,所以普遍认知是房贷利率下降时,房价会上涨,而房贷利率提高时,房价会下降。以上海为例,一套500万的房子,首付3成,假设7成贷款全部是商贷,按揭贷款利率折扣从95折将至9折后,30年贷款期限,将为购房者总共节省近20万的利息。

但是从目前政策层面看,对于房地产市场的态度是“坚决遏制房价上涨”。据中原地产统计,2018年1-7月份,楼市调控次数高达260次,仅7月当月调控政策就密集发布超过70次。所以,房地产市场的政策方向决定各地贷款利率虽然会下调,但下调幅度会控制在一定范围内,同时,不同地区也会呈现出一定的差异性。对于此前房价上涨幅度较高的地区,相对会更加谨慎。

根据2014-2016年货币宽松的经验来看,虽然央行主动放水,但信贷利率降低也不一定能刺激信贷需求,最终通过放松房地产来解决需求问题。从目前来看,央行放水后,似乎更希望通过局部刺激基建来提升需求,而非再次流入房地产市场。这其中就有两个问题,一是是否能控制好闸口,不让水流向房地产行业?二是积极的财政政策能否有效刺激需求,如果效果不好,最后是否会又不得以开始松房地产呢?所以,未来房价的走势,还需且行且看。

但不论如何,房贷利率下调,特别是首套房利率的放松,对于购房刚需而言,还是利好。

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责任编辑:sharonzhu
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