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泰国等东南亚房产投资成新宠 投资者如何选择?

说到海外房产,大多数人想到的是“美澳加”,但如今也有越来越多的人将目光放到离中国不远的东南亚地区,例如马来西亚、泰国、菲律宾、越南等国,那么这些国家又是如何吸引投资者的眼光?投资者又应该如何选择呢?

据海外网站调查数据显示,在网站的2016年二季度中国人查询海外房源目标国家全球排行榜上,美国与澳大利亚长驻第一和第二位,而泰国登上了第四的位置,新加坡居第八位,马来西亚居十一位,越南居十四位,印度尼西亚居十五位。

马来西亚:房地产市场投资增速最快

作为“亚洲四小虎”之一,加上马来西亚拥有良好的教育资源,来自世界各地的留学生是居住在当地各大城市的主要人群之一,“以房养学”逐渐成为一种流行趋势,相当多的留学生在海外购置房产,利用房子的升值来补回留学的花费。

马来西亚的“第二家园计划”也是吸引大批购房者的原因之一。此项计划主要针对想要在海外养老的人群,申请人将获得10年期限的签证,到期后马来西亚政府也保证永久续期。但申请较为严格,年龄低于50岁的外国人,他们的储蓄户头/来往户头/定期存款必须至少有50万令吉(约80万元人民币),年龄50岁以上的外国人,则至少须有35万令吉(约56万元人民币)。

外国人在马来西亚可自由购买公寓、别墅等,需要注意的是购买房产的最低门槛是100万令吉(约160万元人民币),房产持有税5%以上,且须缴纳15%额外印花税;有永久产权和99年产权,永久产权要更贵一些。

近些年,马来西亚新山的房价紧随经济和国家大趋势,5年年前柔佛州一套小房子的价格大约需要20万马币左右,但是现在价格上涨到50万-60万马币之间,上涨幅度已超150%。

前几年,投资者对马来西亚等国的疯狂投入,加上马来西亚政府对外国人投资房产并无“限贷限购”政策,目前马来西亚的房价已经大幅上涨,投资趋于饱和。近年来伴随着投资回报率逐年下滑,房价普遍偏高,投入与产出性价比不高。

加上时下随着国家宏观调控,马来西亚政府将针对外国人购置房产时的印花税额度大幅提高至15%,已被逐渐崛起的拥有着丰富旅游资源以及税收政策少的泰国等市场逐步超越和取代。

泰国:舒适环境吸引全球投资客

泰国舒适的气候、高质量的旅游资源既吸引了大量来自世界各国的游客,也吸引了包括日、韩、俄罗斯及中国等多个国家的退休人员来到泰国购置房产,以作旅游或者日后移民所用。

泰国是世界上唯一不收房产税且还是永久产权的国家,相信比起其他国家高额的房产税,泰国显得无比亲切有木有?泰国房产价格低、投资回报高,这是吸引大批投资客的原因之一,精装修、完备的配套设施更是锦上添花,对购买的泰国房产数量也没有限制。40万元人民币起步的投资门槛,部分房源甚至还有包租10年的政策,相信会让绝大多数中国投资客户怦然心动。

泰国的房产价格低,根据高力国际研究报告,泰国市场上供给集中的价格区间在3万元至4万元人民币每平方米。但是泰国房产的投资回报很高:泰国公寓平均年出租回报率在房价的6%-8%,有的地方可达15%,而曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。房价涨幅加上出租回报,泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。

目前,外国人无法在泰国直接购买土地,并拥有土地产权,只能通过注册泰国公司途径,实现土地产权。外国人购买永久产权公寓楼盘项目时,也只能最多拥有49%的外籍配额。目前法律允许通过租赁方式,可以获得30年的土地租赁权,并可在此基础上选择续约30年。

泰国财政部现在正修订泰国房地产权相关法律,在新的泰国地产法中,将允许非泰籍外国人通过50年长期租赁的方式,合法持有别墅房屋、土地地块产权,租期预计将延长达50年。

如果泰国颁布并实施此项房地产新法律,将会使外国房地产投资者有更强的信心,对泰国房地产市场也是很大的利好。

越南:正式开放房产市场予外国人

越南作为东南亚迅速崛起的经济体,每年正以6%—7%的经济增长速度在发展前进。年轻的劳动人口,低廉的工资,优惠的贸易政策,使其成为外商投入的热土。

2015年,当地政府允许住宅项目中的30%可以出售予外国人,有限额的推出给外国人购买,以回应经济开放的需求。

越南的房产只有河内和胡志明市还值钱,但是非常畸形、非常贵,好点的上万美元一平米。主要因为越南本币没有国际化,在国内又没有其他地方投资,股市也小破差,所以只有炒首都的房子。它的市场畸形发展,产权为50年,外国人购房不允许贷款,买房时必须通过银行转款,而且外国人也不允许继承房产。税费方面,越南没有房产税,但需要缴纳10%增值税。

菲律宾:租金回报率亚洲第一

据房地产研究网站Global Property Guide 2016的报告显示,菲律宾在亚洲租金收益率排名第一。租金收益率高达7.51%,首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。这是一个什么概念呢?中国的一线城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。举例来说,同样投资100万元人民币买房子,在北京,你一年可以收益不到2万元;而在马尼拉,你可以收益9万元。

菲律宾政府为了吸引外资,振兴经济,出台了非常吸引眼球的政策,即只要投资5万美元买房,即可办理当地移民绿卡。

菲律宾房产是永久产权。根据当地法律,外国人只能购买高层公寓,不能购买土地和别墅,无公摊卖的是使用面积,这点和泰国的相似。但是从房价上来说,虽然菲律宾的经济发展水平远远落后于马、泰等国,但其房价特别是马尼拉、宿务等大都市的房价却超过很多东南亚的大都市,而且菲律宾每年需付12%的房产增值税。

目前菲律宾的房产增值稳定,每年可以增10%左右,吸引了英美加新加坡等国争相投资。菲律宾房产价格低廉,回报理想,而且有健全的保障制度,所以外地买家投资当地房地产相当普遍。

印尼:对外国人放开房产市场

在过去很长一段时间里,外国人是不能在印尼买房的,因为法律规定只有印尼当地人才可以拥有房地产。上世纪90年代后期,新的法律允许外国公民可以在印尼购买公寓和办公用房,对土地没有拥有权。2013年印尼住房部长宣布,政府出台新的政策,但此项新政仍有一些限制。按照印尼修改的规定,外国人能够购买房产(house)25年,然后再延长25年。2015年,为刺激房地产市场,印度尼西亚计划放宽限制,允许外国人在当地置产,允许外国人购买价值超过72万美元的高级公寓单元。印尼当地媒体认为,印尼允许外国人拥有房产长达80年产权,对外国人表现出了一种十分友善的姿态。

综合央广网、凤凰房产等

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责任编辑:lilyqiao
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