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信号出现!美元加息前两天一家房企倒下,还能买房子吗?

一直担心的事情终于发生了。

6月15日凌晨,美国央行美联储如市场预期一样再度加息,并计划在今年年末启动缩表计划,逐步减少到期证券的本金再投资规模。

但今天我想跟大家聊的并不仅仅是美联储加息这件事,最近国内的焦点都集中到了美联储加息这件事,但其实最近还有一件事非常值得我们留意。

6月15当天,有地产行业媒体有理有据的曝光:网传身居“国内地产百强”的深圳房企奥宸地产欠薪3000万,疑似资金链断裂,老板去向不明。

美联储加息和个别房企资金链开始断裂这两件事放在一起,不知各位能够想到什么,以及会做出什么判断,然后又会如何指导自己的财富管理?

01

楼市严控下首家房企倒下

信号出现!美元加息前两天一家房企倒下,还能买房子吗?

从媒体曝光的情况来看,奥宸地产位于深圳南山阿里云大厦的办公室因拖欠物业费399万余元已经被贴上封条,封条显示的时间是今年6月13日。

从网络上该房企员工的爆料看,早在2014年下半年开始,奥宸地产就开始出现欠发工资的现象,但后来出售了一块土地回笼了部分资金,缓解了资金紧张的局面。

但在2015年和2016年再次被爆拖欠施工款项,2015年旗下所有昆明在建项目全部停工,2016年深圳项目观壹城施工放缓,包括部分已售房源在内,超70套房屋被司法查封。

奥宸地产作为一家大型的民营企业集团,具有国家一级房地产开发资质,总资产超180亿元。经过多年发展,在深圳、北京、昆明、腾讯多地拥有房产项目,在美国也打造了高端居住社区和酒店。

但就是这么一家从1996年开始在美国起家,以房地产为龙头的大型民企,如今却深陷泥潭,背后的原因我们不得而知。

企业资金链断裂,我们可以直观认为是企业运营不善的原因,但还有一个细节值得我们关注。

事实上,奥宸地产在2015年11月和2016年1月分别拿到两期的预售证,这两期的房产也已经全部售完。

按大家的常规理解来看,如果全部销售完毕是可以回笼资金的,至少是部分资金,不至于酿成今日的恶果。

但事实上,并没有那么简单。

在国内,房企即便已经拿到了预售证并且完成了销售,还要完成网签备案,如果无法完成网签,银行是不会放按揭贷款的,买房的人无法获得贷款,房企自然无法回笼资金。

而从去年国庆之后到现在,国家在楼市调控方面并非一阵风就过,特别是在金融去杠杆这样的舆论声潮下,想必楼市调控是不会放松。

而网签是一定得走的行政程序,但目前在网签方面要走的流程,条件比以前苛刻多了。

奥宸地产如今深陷泥潭,除了自身经营不善的原因,事实上网签这个环节也没有走好。

从这个角度看,奥宸地产也算是去年开始国家对楼市进行宏观调控之后倒下的第一家房企,其中传递出来的信号,不由得让我们每个人深思。

02

成交量衰减 资金难回笼

信号出现!美元加息前两天一家房企倒下,还能买房子吗?

从去年国庆开始各地出台的楼市调控政策,一轮接一轮,我们现在已经很难精确地将其描述为第几轮调控了。

与以往的调控完全不一样的是,从去年开始的楼市调控,限贷限购的指向性是非常明显的。

比如今年广州出台的调控政策,要求异地户口的人要买房子,社保年限从三年增加到五年,一下子让很多本来可以买房子的人捶胸顿足。

广东的佛山、清远这样的城市,甚至还出现了涨跌限价的规定……

调控的严厉,总是在用“史上最严”不断亮瞎我们的眼,直到近期,随着金融市场资金面的紧张,银行资金成本的明显抬升,银行开始对房贷涨价了。

如果你现在想贷款买房子,已经很难回到以前房贷利率只有央行规定的贷款基准利率的八折八五折了。

现在不少银行的房贷利率都是基准利率的1.1倍、1.2倍,公积金贷款的话还要排上几个月才能获得贷款。

未来房贷会不会突然停掉,我们不得而知,但从目前的形势来看,房贷收紧和加息的势头是非常明显的。

在不断加码的调控政策之下,商品房交易量无论是一手房还是二手房,从全国范围内来看,都在明显下降。

我们看看下面这张走势图,就可以一目了然。

信号出现!美元加息前两天一家房企倒下,还能买房子吗?

由于这几轮调控不是单单从买方或者卖方的角度去调控,而是双管齐下,死死掐住,所以现在的楼市基本就是处于“冻结”状态。

因此我们看到现在的楼市,大体上在一些城市已经出现了有价无市的现象,这种现象我认为还会继续蔓延。

显然,如果这样下去,对于房企和一些炒楼的投机客来讲,绝对是晴天霹雳。

房地产属于资金密集型的产业,而且投资周期相对来讲比较长,从投入到产出获得利润回报,少则两三年,多则四五年甚至更长时间。

这意味着,从去年国庆开始的这几轮楼市调控,对于房企来讲是一次极为严峻的挑战,因为限贷限购的原因,自身的资金回笼受到了阻碍。

对于那些炒楼的投机客来讲,道理一样如此,炒了那么多房子,现在也面临着资金难以及时回笼的局面。

但,这一切只是刚刚开始,因为更大的风暴已经被点燃。

03

美国进入加息周期 缩表阴云笼罩

信号出现!美元加息前两天一家房企倒下,还能买房子吗?

毫无悬念,美联储主席耶伦大妈在6月15日凌晨2时,宣布加息25个基点。这次加息是美联储本轮货币政策常规化的第4次加息,也是今年到目前为止的第2次加息。

当2014年美联储结束QE之后,美国这个世界第一大经济体就开始朝着加息回笼美元的进程。

时间跨入2017年,市场对美联储加息的预期更加强烈,甚至认为今年会有4次加息,目前已经加息2次了。

个人认为,其实美联储这次比市场预期是要鹰派很多,因为明确了缩表。

加息只是提高资金(流动性)的使用成本,但缩表是直接抽走流动性,如果年底加息又缩表,这种杀伤力是可想而知的。

目前美国劳动力市场就业充分,基本符合美联储预期,而且通胀有所抬头,这也是为什么耶伦最近在6月的议息会议上宣布加息的同时,语气略显鹰派的重要原因。

很多金融小白不懂加息或者缩表的影响力到底有多大,我可以简单普及一下。

我们用常识去理解就可以了,资本天性逐利,大量的游资或者热钱就是哪里有利差就往哪里去。

之前美国是因为利息太低,一直处于零利息上下的状态,现在逐步加息之后,你说钱会不会涌回美国本土?

那美元为什么这么重要呢?因为理论上人民币的发行机制是紧盯美元的,也就是说,有多少美元,按照汇率发行相应的人民币。

哪怕事实上2008年到现在,国内其实已经是大水泛滥,但依然还是盯着美元来发行人民币,事实上并没有完全脱离美元这个“锚”。

也就是说,美元是硬通货,我们拥有这种硬通货越多,人民币才会越有信用,有更多的国家愿意使用人民币作为国际贸易的结算货币。

要不然,除非你拳头跟美国一样大,否则,连欧盟央行也是要大量储备美元作为外汇储备的。从这个角度看,美元确实是美国用过强的军事实力和科技实力换回来的霸权货币。

现在我们再回过头看美元加息这件事的应对上。

正常来讲,如果美联储加息开始频繁,其他国家也会跟着用加息的,但很多人发现,我国为什么不敢加息来对抗?

其实,我国已经开始加息了,只是对楼市定向加息而已,也就是大家现在看到的房贷利率的上涨。

因为房贷占了银行的将近一半贷款,所以对房贷定向加息,一是符合国家调控楼市的大政方针,二是这种通过提高资金成本来压缩信贷的做法,某种程度上也算是在去杠杆。

但央行并没有一下子就调整贷款基准利率,跟着美国的节奏来加息。因为基准利率并不仅仅是房贷这块,是针对所有信贷领域。

简单想想就知道,基准利率如果调升,无疑让很多企业背上更加沉重的包袱,处理不好的话,容易引发系统性金融风险。

我可以列个简单的数据给大家看看,现在国内的存量债务超过160万亿元,如果美国一加息,哪怕25个基点,也就是加息0.25%,那也是每年新增4千亿的利息成本。

这对很多企业来讲,怎么可能承受得了,更何况是美国现在一直在加息,年内如果还要加息两次的话,你跟着美国的节奏来,这不是找死吗?

我上面讲了,加息只是在提高资金的使用成本,但美国年底如果直接缩表呢?

我料想美国一开始缩表不会有多大的当量,但这是一种信号,对全球很多新兴市场来讲无疑是釜底抽薪,因为这些新兴市场国家都附有大量的美元债务。

如果缩表了,意味着市场上流动的美元更少了,这种杀伤力比直接提高美元的使用成本更大,想想就恐怖。

权衡利弊,国家现在只对新增房贷加息,而不是调整贷款的基准利率,这就非常好理解了。我预判,接下来房贷利率这块还会继续往上涨,现在买不起房的,以后更难。

但是,即便是对新增房贷增加使用成本,但这迟早会传导到存量债务,毕竟房地产这个行业充满了各种其他来源的资金。

到底国家能顶多久,以及还会出台什么政策,这就有待观察了,我们当然希望国家能过跨过这个坎,毕竟生活在这片土地上,谁也不想自己的国家被割羊毛。

04

美国割羊毛路径图猜想

信号出现!美元加息前两天一家房企倒下,还能买房子吗?

还有一个细节,我觉得值得留意。

别看最近美元加息之后,国内股市似乎没有太大动静,也不要以为最近国际市场债券收益率和市场利率反向波动,没有因为美元加息利率上升导致债市承压是正常的,我反而觉得这种现象更恐怖。

你能想一下吗:美国在加息吹响号角让美元“回家”的同时,正常来讲,美元应该升值更快,但并没有,美元升值的迹象不是很明显。

但这只是美联储留一手而已,美元加息不会太猛,只会一步步来,这是饭要一口口吃的节奏啊。

美元升值我认为是分阶段的,第一阶段不会明显,也就是这个阶段,美元指数可能甚至还会下降,美债收益率甚至也可能下跌。

因为美元回流美国,意味着美国市场上美元流动性是相对更宽松了,宽松了美元自然“不值钱”。

这个阶段我们反而更多的看到新兴市场国家的国债、企业债之类的收益率会上升。

既然回来的美元那么多了,这就给美联储继续加息创造了非常大的空间,结果就是利差进一步扩大,美元进一步回流。

这个阶段随着利差的进一步扩大,我认为市场出于避险需求,资本会卖掉在新兴市场国家的资产,转而寻求其他发达市场的资产。

随着加息和缩表的正常化,利差会越拉越大,资本会越来越多抛售在其他新兴国家的资产,导致这些新兴市场国家的资产价格暴跌。

到了这个阶段,在避险情绪和利差的双重刺激下,美元会真正强势回归。

当利差扩大到美联储认为的合适的地步,估计一些泡沫严重的新兴市场国家已经奄奄一息了。

至此,美联储又会开始宽松货币,让美元“出海”割羊毛,抄底新兴市场国家那些因为美元回流美国之后价格暴跌的资产。

从最近耶伦表态说会相对迅速地实施资产负债表计划的讲话来看,或许明年我们就可以看到这一悲壮的场面了。

05

我们的钱该怎么办?

信号出现!美元加息前两天一家房企倒下,还能买房子吗?

分析到这里,大家现在知道为什么国家需要冻结楼市了吗?因为我们的楼市就是一个非常厚的羊毛,俗称泡沫太大。

国家也是不容易的啊,这么大的摊子,要管好不容易。与其被美国割羊毛,还不如现在冻结住了,没有交易或者让市场处于低频交易,就不会出现资产价格大幅波动。

股市关于大股东减持套现的规定,也是一样的逻辑。

从大局着想,从国民福祉来评估,这也是无奈之举,但也是国家的高明之处。

纵论经济趋势,作为普通个体,我们只求能够避开本可以避开的坑,防止自己的血汗钱血本无归。几条建议给大家,拿走不谢。

1、不要问我美元值不值得买的问题了,可以选择的时候不选择,现在选择就是撞枪口。

2、国内资金面趋紧的势头不会变,房企倒下不会是个案,炒房团破产也不会是个案,还在炒房你就要小心了。

3、房地产被冻结,央行又收紧水龙头,未来中小银行破产也并非不可能,钱如果放银行的话,该放多少,先去查查之前出台的关于银行破产只能最高赔付你50万人民币的新规。

4、你要记住,现在不是你一个人觉得钱拿在手上贬值,大家事实上都遇到资产配置难的问题。但在市场上机会不多的时候,手持部分流动性观望并非坏事。

5、市场资金紧张,理财收益率同样会上升,这也是机会,关键是找到好的标的物投资,并非都是危机。

6、我从不建议小白去炒什么黄金,如果出于避险需求,可以购买实物黄金长线持有,额,不要买成那些黄金饰物就行。

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责任编辑:lilyqiao

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