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楼市调控再升级认房又认贷 北京真的会无房可卖吗?

3月17日下午,北京房地产调控政策再升级:实施“认房又认贷”,二套房首付比例提高至60%。

2月中下旬以来,北京二手住宅市场的交易量再度爆发,恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头,这背后有一个重要的支撑论调--“北京楼市库存不足”。

近日发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》显示,住宅用地计划供应610公顷。其中商品住宅用地计划安排260公顷,比2016年的850公顷骤减近七成。

供地量减少被一些业内人士拿来作为看涨房价的重要理由。搜索近年来的新闻不难发现,2013年、2016年两个房价疯涨的年份里,都出现了类似“北京楼市库存不足XX套、半年后将面临无房可售的局面”的报道。这种论调加剧了资金有限、害怕房价上涨的刚需族的恐慌心理。

尽管过去一年房地产去库存取得了不错的成效,尤其是在一二线城市,但是还没有到库存不足、无房可卖的地步。上述论调至少犯了两个错误:一是房地产库存是个动态的概念,并非静态。在房子被卖掉的过程中,也会有新的房子补充到库存中,并非一成不变。二是尽管土地供应量减少、新房库存减少,但是并不能因此判定北京无房可卖,因为还有庞大的二手房市场。

有机构统计显示,2016年,北京全年二手房成交27.2万套,占全年商品住宅(剔除保障房自住房)成交总量的85%。北京已经全面进入存量房时代。

北京存量房有多少?北京房地产业协会副会长陈志2015年在接受媒体采访时分析说,北京有6亿多平方米的住宅,按照单套100平方米计算,即存量房约600万套。而伟业我爱我家的最新数据显示,北京的存量房约在800万套以上。

2016年北京常住人口为2172.9万人,也就是说,如果按照一户三口之家计算,北京的存量房户均超过1套。

值得一提的是,由于统计口径问题,大量商住房可能未被统计在存量房之内。

据悉,2016年北京常住人口增量、增速保持“双下降”;而北京常住外来人口807.5万人,比2015年的822.6万人下降了15.1万人。2017年北京常住人口计划控制在2200万人以内。

在严控人口的背景下,北京的存量房总量并不短缺,只是在一些局部(比如学区)、特定时间内出现供求不平衡。

“北京楼市库存不足”的论调之所以能够一次次出现,是因为大量的存量房并没有真正有效流转起来。在一些业内人士看来,北京二手房3%左右的换手率并不算高。

户均超过1套的推算也许让不少人感慨被平均,因为现实的情况是一部分人没有住房,而另一部分人可能持有多套房产。由于持有住房成本较低,不少持有多套住房的人在房价看涨的背景下,并不急于出手,这也造成了“库存不足”的“假象”。在很多业内人士看来,如果增加持有住房的成本,会挤出很多存量房,在不增加土地供应的情况下,依然能够增加楼市供给,平稳房价。

旁观者清,当局者迷。能够被“北京楼市库存不足”论调吓到的是刚需族,他们对楼市的任何风吹草动都很敏感,房价越上涨越是恐慌。他们越慌,二手房业主就越是坐地起价。北京3月17日升级房地产调控政策后,双方也许将重新陷入观望博弈状态,谁赢谁输难有定论。

2016年底的中央经济工作会议已为今年楼市定下“平稳健康发展”主基调,提出要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,并就房地产市场长效机制建设做出了布局。让一些热点城市的住房从金融属性回归居住属性是大势所趋,也是众望所归,人们希望这个过程付出的代价少一点。

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责任编辑:parryzhang

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