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商住房连夜提价,10万元排号,“新政”下你该买吗?

上周北京实施了“认房又认贷”的调控政策,同时将贷款年限压减至25年。敏感的北京楼市立即做出了反应,上帝关上了一扇门,没关系,机智的投资者还能找到N扇窗。资金转向了商住房,北京商住房连夜提价,有人甚至花10万排号购买商住房,中介号称“再不上车就晚了”。

现象:商住房连夜涨价,购房者花10万排号

商住房连夜提价,10万元排号,“新政”下你该买吗?

商住房在“新政”后,呈现火爆的涨价、抢购情况。由于北京土地供应冰封,存量新楼盘大多数为5环,6环附近的商住楼盘。加之商住房不受限购政策限制,在北京楼市红火看涨的当下,商住房成为投资客的“聚宝盘”,也成了没有购房资格的刚需北漂“买房上车”的救命稻草。

复盘近期环京楼市,以泰禾中央广场为例,该项目位于北京六环附近,地铁大兴线义和庄站附近的楼盘,其在售最低价已经在430万以上,而这还是一个星期前的价格。目前,该楼盘50多平的小户型已经全部售罄,仅剩余70多平的户型可供购买,房屋均价已经达到5.38万元,在半年前,房屋均价仅为4.1万元。

该项目的一位售楼经理向帮主展示了买家要求加价5万甚至10万,排号购买新盘

位于房山区的首开熙悦湾商住项目在2016年4月均价为21000元,今年3月均价已经升至37000元,涨幅76%;位于门头沟的中昂时代广场商住项目在2016年4月均价为34500元,目前均价为47000元,涨幅36%。

在新政公布后的3月18日,有中介称,目前部分商住项目传出涨价消息。

帮主在一位房产中介的朋友圈里,看到了3月17日出现了夜间排队,全款购房的图片,同时配合着“再不上车就晚了”的文字,信息真实性帮主未能证实,不过近期多名中介的朋友圈都出现了拥挤购房的小视频。这种情况在春节前是没有见到的。

链家数据显示,北京楼市3月量价持续急涨。2017年春节后,北京市成交量持续攀升,截至3月第二周,成交量达4849 套,环比增长9.3%,已接近2016年最高值;价格方面,已达到67621 元/平米,环比上涨2%,较2016年“930”政策出台时的均价上涨了29%。

对于新政起到的作用,3月19日,房地产中介公司链家发布报告指出,参考过去的经验和上海深圳的经验,预计北京二手房市场成交量将会出现明显减少,价格涨幅出现收窄乃至回落。不过,本次调控的市场利率水平低于2013 年,市场预期也比当年更加强烈,市场的反应还需进一步观察。

商住房究竟该不该买?

商住房连夜提价,10万元排号,“新政”下你该买吗?

所谓商住房就是既可以用作居住用房,又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅,是将非住宅用地开发建设成可居住房屋,而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。如果时间回到2015年,你会发现,商住房在北京楼市并不受欢迎,商住房价格的上涨速度也远远低于同期的商品房。

与普通住宅相比,商住房最大的优点就是价格低。商住公寓一般以高层、小面积为主,容积率较高,售价相对低出不少。对于没有购房资格的年轻人来说,是非常合适的选择。

从租金方面来看,一般而言,商住房租给公司办公时租金更高些,如果用于居住,则与同小区的住宅差不多。

比如,位于海淀区田村的西山洋房,40平方米的loft,月租金约4000元,而相近面积的平层住宅,月租金在3500元-4000元之间。有业主反映,公寓类项目的装修、物业管理、居住舒适度都比同小区的住宅更好。

从升值空间来看,长周期来说,北京住宅从2011年12月份的19469元/平方米,上涨到2016年5月份的45064元/平方米,增幅达131.46%;商住房则从2011年12月份的19537元/平方米,上涨到2016年5月份的36714元/平方米,增幅为87.92%。

但商住房的缺点十分明显。

一、 产权年限,商住房的产权一般只有40年或50年,而且使用权期满后,“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房存在隐性成本。

二、不能落户,大部分的商住房都无法迁入户口,对于家中有学龄儿童的家庭,无论购买的房产离学校多近,都无法享受就近入学。

三、生活成本高,大多数商住房的水电都是商用标准,而且物业费招收也远高于住宅项目。

四:贷款受限,商住房无法享受普通商品住宅的税费优惠,首付需50%左右,且贷款期限最高为10年,贷款利率为普通住宅的1.1倍,不能申请公积金贷款。

而最为重要的是,商住房在二手交易过程中,需要交很高的税费。

二手商住房不享受任何税费优惠措施,在二次交易中会产生契税、增值税、土地增值税、个税和印花税。举个例子,一套商住房如果上次购买价格是150万,本次成交300万,指导价为280万。进入二手房市场后,总计税收支出会达到40多万元。所以在限购政策未推行之前,购买商住房一直是购房者的下下之选。

优劣对比,相信大家心里已经有了打算。如果在北京有购房资格,那么住宅毫无疑问是首选。

如果暂时没有购房资格,或者手中资金富裕,那投资、购买商住房是一个很好的选择!

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